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叶檀资产泡沫从住宅转向商业地产

发布时间:2021-01-25 14:49:59 阅读: 来源:塑料桶厂家

叶檀:资产泡沫从住宅转向商业地产

叶檀(资料图)  6月2日,2012广州番禺万达广场经济论坛在番禺举行,知名财经评论家、财经专栏作家叶檀做了关于商业地产投资的主题演讲,她认为目前资产泡沫已经从住宅地产转向了商业地产,开始进入了高峰期。以下是叶檀的演讲实录。  大家都知道,5月份整个成交量已经大幅度的回升和反弹,包括商业地产这块,从楼面上来讲,4月份的时候,杭州商业地产的楼面价最高只有6、7千元,但是现在已经在1万1千元左右,可以想象现在商业地产这块已经高涨到什么程度。从2011年开始,有两个东西特别有特色,第一个特色是投资性需求被刚性需求所替代,从住宅市场来看是这样的。第二,商业地产取代了住宅代产的主导。最近5月份把杭州的商业地产楼面价一下子抬升了的,不是万达,也不是绿地,是哪家?是中国平安,中国平安开始大举进入商业地产领域,如果把100%的钱全部都投入商业地产,大概是6千亿左右,在接下来还有哪些公司要进入商业地产呢?向乐购、宜家这样的一些大卖场都进入了商业地产领域。  有一个城市,离北京3个小时,离上海2个小时,离成都2个小时,现在刚开始修地铁,一个商业地产项目在市中心,商铺的报价是3万元/平方米。这说明了商业地产已经大幅度溢价,租金也大涨。这四年以来大家可以看看商业地产涨了多少,上涨了4倍,平均价格上升55%,所以商业地产表面上来看,是一个很平稳的增长过程,但是我要告诉大家,从这两年的时间来看,在北京、上海这些城市,写字楼的租金已经开始超过纽约、伦敦、东京的增长增速。我们看到的一个情况是,住宅地产现在暂时熄火,我们以前说为什么商业地产比较冷静,是因为做商业地产的人非常冷静吗?都是精英吗?绝对不是这样的,我要告诉你的是,现在做商业地产是因为它已经有税收了。第二,它整个煤气、水电的价格已经是比较高的商业价格了。在接下来,我们看到的是商业地产取代了住宅地产,做商业地产的人一般是买了这个商铺是为了出租或者是做生意的,所以商业地产的泡沫一般是比较小的。  现在我要告诉你的是,你跑到商业地产去,以前这么几平方米的商铺,几万元到十几万,最高的时候上百万,回过头来看,深圳华强北的商铺比较冷的时候,今年年初的时候商铺空置了1/3。如果是这样说的话,大家能不能够理解一个情况,就是你买了商铺到底是干嘛的,很多人买了商铺就是为了去开小店或者是出租给别人。当我们在市场上看到商铺、商业的出租情况并不好,但是商铺的出售价格节节上升,这说明什么?这是一个很奇怪的现象,这说明我们的资产泡沫从住宅地产转到了商业地产,现在开始进入了商业地产领域的一个投资高峰,这个投资高峰就表现在所有的人,不管以前是卖鞋的,以前是做小商场、大卖场的,甚至以前是卖冰棍的,现在都想投资商业地产,这是一个商业地产的过热增长。  那么,接下来会是谁在买商铺,我要告诉你的是,并不是所有做生意的人要买商铺,或者所有对商业地产了解的人要买商铺,现在是所有想资产保值增值的人想买商铺,所有的资产增值率想达到10%以上的人想买商铺,最近我查了很多数据,包括住宅数据,包括存款的数据,包括土地交易价格的数据,今天告诉大家一个结果,商业地产的租金跟实际的商业零售额,包括商业的租金跟售价相比,做一个比较就会知道,现在的住宅租售比在逐渐下降,商业地产的租售比在逐渐上升,这两者越靠越近,到最后整个商业地产的成交额就会跟住宅地产持平的情况。  现在房地产的投资已经出现了逆转,现在房地产投资的热点已经变了,未来的房地产投资还会继续会热下去吗?有可能,我想会继续的热下去,但是有一点是可以肯定的,一个城市就像一个人一样,当你看到它的态商业销售额越来越高,一个城市的消费能力越来越强,从以前买几十块钱的一件衣服,到现在买几十、几百甚至几千元的衣服时,你就知道这个地方的商业地产是可以为继的。从我掌握的数据来看,从珠三角这一块来看,其他的地区泡沫相对要小一点,那么波动率最大,也就是风险比较高的,泡沫比较大的一个城市在珠三角的什么地方呢?那就是深圳。由于时间问题,今天就只讲到这里,谢谢大家。

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