逾96项目在二三线城市升级版限购令冲击恒大

发布时间：2020-07-20 16:54:04 阅读：次来源：塑料桶厂家

近期，“升级版”限购令将于8月出台的传闻，让本来已经紧绷的市场神经越发“脆弱”。根据住建部提出的五条标准，原本43个限购城市名单恐怕要进一步扩大。至此，彼时深耕二三线城市的地产商，尤其是土地储备巨大的房企，曾经的“机遇”或将转化成“风险”。

恒大背负高土地储备

或致资金负累

巧妇难为无米之炊，房地产公司没有土地就没无地建房，所以土地也是房企的立业之本。而随着这些年土地价值的不断攀升，光是这些土地的升值便给房企带来了巨额利润。尤其是等到房价涨到下一个台阶再行开发，更是能赚取超额利润。

不过，虽然大量的土地储备可以保证公司未来有房可建，但却也令房企背负了巨大的资金包袱。因为如果想拥有大量的储备土地，必须支付巨额的出让金，甚至可能榨干房企的现金流。

目前，国内拥有土地储备最多的房企便是恒大地产。其2010年年报显示，恒大地产2010年新增土地面积5112.6万平方米，总土地储备达到9600万平方米。其中二三线城市占比96%。新增土地花费金额为331亿元。

而其2010年全年的净利润仅为80.24亿元。也即，恒大去年缴付的土地出让金是其净利润的4倍多，占比当年全部房地产业务收入的73%（2010年恒大地产房地产业务收入453.4亿元）。显然，新增的5100万平方米土地储备对于恒大地产资金的占用极大。

此外，恒大地产2010年期末土地储备总地价款为人民币565亿元，已付人民币372亿元，未付人民币193亿元。按协议2011年计划支付人民币达103.4亿元，这个数字也超过了其2010年的净利润。分析人士指出，连续多年巨额的土地出让金，也让恒大地产背负了不小的资金压力。

此前，恒大地产也曾遭遇过资金“危机”。2008年恒大地产第一次赴港市场时，恰逢美国第五大投资银行贝尔斯登轰然倒塌。面对巨变，恒大地产决定暂缓上市。但是这样一来，计划中120亿到150亿元的融资便中断了，公司随即遭遇资金问题。好在彼时内地的房地产政策出现转变，恒大地产也得以顺利解决了遭遇的资金难题。

进一步的，上述分析人士表示，在政策与市场均存在变化的时期，恒大地产近万亿的土地储备，还有可能存在着巨额土地存货跌价的风险。

“升级版”限购令

或影响恒大未来销售

上半年，恒大地产延续着其大举扩张的风格。1-7月，恒大地产拿地面积916万平米，成为拿地最活跃的企业。并且这916.36万平米的土地全面来自于二、三线城市。其中二线城市拿地404.49万平米，占全部新增土地面积的44.14%，三线城市拿地511.87万平米，占全部新增土地面积的55.86%.

不过，像恒大这种通过深耕二三线城市从而规避掉房地产调控措施的情况，在下半年很可能出现改变。

根据7月12日国务院常务会议精神，房价上涨过快的二三线城市也将要采取限购措施。有消息人士就表示，住建部正在紧锣密鼓地调研及拟定二三线城市限购名单，并将从房价涨幅、成交量、外地人购房比例以及群众对房价和调控的直观感受等五个标准来评判是否需要限购，预计两个月内，最快8月底前就将公布。

随即，国际评级机构穆迪也发布报告指出，中国政府要求在房价上涨过快的二三线城市采取限购令，将会影响内地房地产公司在2011年下半年的销售情况以及现金流动状况，从而可能对这些公司的信贷评级产生负面影响。

穆迪认为，此次国务院推出的有关政策将会拖慢房地产公司未来6至12个月的销售，尤其是对在二三线城市拥有不少业务的房地产公司，包括中国海外发展（Baa2,稳定）、碧桂园（Ba3，稳定）、恒大地产（B1,负面）。虽然上述公司上半年的合约销售录得“强劲增长”，但是未来6至12个月的销售可能会因此次政策的推出而变得艰难。

这对于几乎所有项目全部集中在二、三线城市的恒大地产来说，很有可能会产生巨大的影响。若进而导致公司销售减小，恒大巨额的土地出让金压力或将进一步凸显。

一份来自摩通的报告中指出，预计2011年恒大开支约680亿元人民币。这其中包括193.4亿元的土地成本以及329.5亿元的建安成本，以及157.1亿元的息税开支。摩通报告进一步表示，如果恒大能够完成目标销售金额，并回笼8成资金，刚好支付上述成本开支。

不过，近日为打击恶意沽空的对冲基金，恒大地产日前曾斥6.6亿元，回购1.1亿股股份。券商摩通随即发布报告，指恒大的回购，短期对股价有负面影响。除此之外，消息称恒大地产还表示已准备50亿港元现金“对抗”对冲基金。

如果按照摩通对恒大资金的预算，在现有基本面不变得情形下，有望实现规模与销售的并行扩张。不过，分析人士指出，鉴于今年上半年恒大一如既往高调增加土地储备，还需应对来自对冲基金的“狙击”，面对着即将出台的新一轮限购令，恒大地产恐怕尚需谨慎。